El epicentro de la actividad de construcción residencial de los próximos años se ubicará en la Comunidad de Madrid. Es una de las conclusiones que se pueden extraer del Informe Trinity, elaborado por la patronal de los promotores madrileños Asprima. En los datos recogidos en ese documento, presentado recientemente en la feria inmobiliaria Mipim de Cannes (Francia), se detalla una treintena de operaciones urbanísticas impulsadas por ayuntamientos, propietarios de suelo e inmobiliarias que suman terrenos con una capacidad para construir 278.000 viviendas.
La aprobación, sobre todo, de los planes de la Estrategia del Sureste de la capital, es la que impulsa la actividad a corto y medio plazo, gracias a los futuros barrios de Valdecarros (capacidad para 51.656 viviendas), Los Berrocales (22.285 unidades y el más avanzado porque ya se construyen los primeros edificios), Los Ahijones (18.724) y Los Cerros (13.691); a los que se suma la colindante Nueva Centralidad del Este (20.000 casas, aunque con un desarrollo mucho más lejano en plazos). Estas zonas coinciden con los mayores planes urbanísticos en extensión que actualmente se desarrollan en el país.
Asprima cifra en este documento que a corto y medio plazo estarán listos, previsiblemente, solares para 115.000 viviendas. Eso va a permitir ir aumentando la capacidad de construcción del sector inmobiliario, que actualmente edifica en la región alrededor de 19.000 casas (de las 90.000 que se construyen en España). Concretamente, en el Informe Trinity se señala que para 2028, en tres años, las obras podrían aumentar a 30.000 viviendas anuales, lo que significa un alza de la actividad de casi el 60%.
Ese auge de actividad en obra nueva de vivienda necesitará a su vez en ese plazo para 2028 una inversión de alrededor de 10.000 millones de euros al año para levantar las casas, unos 3.000 millones destinados a suelos y 7.000 millones en edificación.
Aunque Madrid esté desarrollando suelo para los próximos años, desde Asprima se considera que existe una demanda no atendida en los últimos cuatro años de más de 87.000 unidades, “lo que unido a la subida tanto de los materiales de construcción como de mano de obra y la escasez de suelo, ha provocado un incremento de precios de la vivienda”, se destaca en el informe. Concretamente, en enero de 2025 el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid se situó en 3.851 euros por metro cuadrado. Pero, además, cifra en otras 100.000 las casas necesarias por el incremento demográfico y la creación de hogares en la región. Todo ello se traduciría en una necesidad de 187.000 viviendas frente a una producción actual cercana a las 19.000 unidades.
¿Pero hay posibilidad para que el sector aumente esa actividad? Jorge Ginés, director general de la patronal Asprima, opina que sí existe capacidad para incrementar el negocio en cuanto a la disponibilidad de financiación y, también, si efectivamente se avanza en los trámites urbanísticos de todas esas operaciones. Sin embargo, ve un problema “en la escasez de mano de obra”, ya que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 se redujo drásticamente el empleo y existe una gran cantidad de veteranos en las obras que se jubilarán en los próximos años. “Hay que apostar por la regulación de la inmigración con mano de obra de otros países y estimular a los chavales a que se interesen por trabajar en el sector”, apunta.
Una de las soluciones, recuerda Ginés, es fomentar la industrialización de la vivienda (la construcción en centros de producción por partes: como fachadas, baños, cocinas o módulos), ya que opina que el trabajo en fábrica es más atractivo que en la obra para los jóvenes y, asimismo, puede potenciar la incorporación de la mujer al sector.
En cualquier caso, desde Asprima se considera que no será tan sencillo aumentar la producción y cerrar planes para esas 278.000 viviendas de la treintena de operaciones urbanísticas, ya que como se lamenta habitualmente en el sector, los trámites urbanísticos y los recursos judiciales hacen que los plazos se dilaten durante años o, incluso, durante décadas como ha sucedido con Madrid Nuevo Norte o la propia Estrategia del Sureste.
Los principales desarrollos
Los datos extraídos por Atlas Real Estate para Trinity recogen que el conjunto de superficie a urbanizar es de 197,5 millones de metros cuadrados en la región y los hogares que se construyan gracias a esas operaciones albergarán 835.863 habitantes, lo que supone alrededor del 12% de la actual población de la Comunidad de Madrid.
Además de los citados planes urbanísticos de la Estrategia del Sureste, se encuentra más avanzado el futuro distrito de Madrid Nuevo Norte, conocido anteriormente como Operación Chamartín. Precisamente, el Ayuntamiento de Madrid daba por aprobado este jueves el inicio de la urbanización del área de Las Tablas Oeste, una de las zonas en las que se divide esta operación junto a la estación de Chamartín. La construcción residencial en este desarrollo no es tan relevante como en el sureste, ya que solo contempla 10.000 viviendas (debido a que en gran parte se levantarán rascacielos de oficinas), pero el grado de avance permite que ya en 2026 o 2027 se vean las primeras grúas.
En la capital también destaca la Operación Campamento, ya en marcha, en los antiguos cuarteles del Ministerio de Defensa y donde la sociedad pública de suelo Sepes tendrá un papel relevante en una bolsa de la que el 60% será vivienda protegida. También La Solana de Valdebebas, al norte de la ciudad, debería comenzar próximamente, aunque en lo relativo a precios será el caso contrario ya que allí se esperan elevados importes por metro cuadrado.
Otros municipios también avanzan con relevantes operaciones, aunque no todas ellas han salvado los obstáculos judiciales. Alcorcón, por ejemplo, suma el Ensanche Norte y Retamar de la Huerta, que la semana pasada recibía el visto bueno a su plan de infraestructuras, lo que desbloquea su arranque. También en el suroeste, aunque más alejado de la capital, se prevé levantar Nuevo Brunete, con hasta 17.500 casas. Al sur, en Móstoles, actualmente está recurrido judicialmente por parte del PSOE en el municipio (en la oposición) el plan sobre el suelo de la antigua fábrica Moinsa de El Corte Inglés, que permanece como mayor propietario de unos terrenos donde están previstas más de 1.000 casas.
En Alcobendas igualmente están pendientes de la decisiones judiciales. Concretamente, el Tribunal Supremo tiene que pronunciarse respecto a los recursos que pesan sobre su gran proyecto municipal, llamado Valgrande, y en el que se calcula la edificación de 8.600 hogares.
En las localidades ricas de la región también destacan relevantes planes. En Pozuelo de Alarcón se avanza en los desarrollos de Montegancedo (1.000 viviendas) y ARPO (5.500). En Majadahonda se sumarán 3.600 casas del ámbito llamado Arco del Poniente y en Villaviciosa de Odón se encuentra Monte de la Villa, con 2.700 adicionales.
