El PSOE ha presentado en el Congreso una batería de medidas para meter mano al mercado de la vivienda en España y promover tanto una bajada de los precios como un aumento de la oferta inmobiliaria. Una de ellas consiste en la creación de un impuesto complementario que encarecería en un 100% la adquisición de casas por parte de extranjeros no europeos. Se trata de un recargo fiscal que multiplica por dos el precio original y tiene el objetivo de evitar, o al menos frenar, las “compras especulativas”. La fórmula elegida, sin embargo, tiene algunos agujeros: no afectará a los extracomunitarios que compren vivienda directamente a una promotora. Tampoco, aunque solo en algunos casos, a las operaciones en las que tanto vendedor como adquiriente sean empresarios o profesionales.
El Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) ha presentado este miércoles su primera valoración sobre el paquete de propuestas. Y explica que el nuevo tributo, de naturaleza indirecta, funcionaría a través de un recargo adicional del 100% sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, que tradicionalmente se abona al formalizar una operación de este tipo. El vacío legal, añade Raquel Jurado, técnica del servicio de estudios del REAF, se encuentra en aquellas compraventas de inmuebles de obra nueva, que no tributan por ese impuesto, sino por el del valor añadido. “Como el IVA no se puede tocar, porque está armonizado, todas las ventas que tributen por él quedarán fuera del impuesto complementario”. El universo de afectados se reduce, por lo tanto, a las operaciones de segunda mano.
Pero hay más. Según apunta Jurado, tampoco tendrían que estar afectadas por la nueva figura aquellas operaciones en las que el transmitente sea empresario o profesional. “Si el inmueble lo vende un empresario que no sea promotor, la operación estaría sujeta a IVA en la teoría, pero exenta en la práctica. Y si lo comprara otro empresario se podría renunciar a esa exención para tributar por IVA y así eludir el impuesto complementario”.
Más allá de estos resquicios, a los expertos del REAF les llama la atención que se proponga un recargo del 100% del valor de mercado, que únicamente se vería reducido por la deducción de lo pagado a las comunidades autónomas por los impuestos de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD). “Es la primera vez que se establece un impuesto con un tipo de gravamen del 100%, lo que plantea dudas sobre su posible carácter confiscatorio”, señalan.
El organismo experto en fiscalidad del Consejo de Economistas ofrece un caso práctico para entender la magnitud del gravamen. Pone el ejemplo de un comprador estadounidense que adquiere una vivienda en Madrid cuyo valor de referencia asciende a 600.000 euros. Como el ITP-AJD abonado, del 6%, asciende a 36.000 euros, la cuota líquida de la nueva figura llegaría a los 564.000 euros, por lo que el coste total alcanzaría los 1,2 millones.
Es de suponer que los tribunales acabarán resolviendo sobre el “carácter confiscatorio” del impuesto, sostiene Agustín Fernández, presidente del REAF. “Cuando llegue el momento de que quien haya pagado por la vivienda el doble de su valor quiera vender, ¿va a encontrar quien compre? ¿Va a perder dinero?”. Y sugiere que la medida “penaliza” la inversión por parte de los extranjeros extracomunitarios.
La iniciativa planteada por el PSOE, más allá del impacto fiscal que puede tener en los compradores, amenaza con ser más simbólica que efectiva. La razón es que el peso de las operaciones formalizadas por los no residentes de fuera de la Unión Europea es realmente minoritario en el mercado inmobiliario español. Los pocos datos disponibles indican que, en la serie histórica, la proporción de estos compradores suele rondar únicamente el 3%. Y, además, el precio medio que pagan por cada metro cuadrado es el más elevado de todos: unos 3.400 euros frente a los 1.600 euros que abonan los compradores nacionales.
