Más operaciones y de mayor importe. La compra de vivienda por parte de extranjeros creció hasta rozar las 93.000 operaciones el año pasado, un 6,4% más que en 2023, según el Colegio de Registradores, con un acelerón de un 20% en las transacciones por encima del medio millón de euros. La cifra no es baladí, puesto que es el importe a partir del cual los compradores foráneos podían conseguir hasta hace pocas semanas la famosa golden visa. Este era un permiso de residencia para los extranjeros que realizaran determinadas inversiones en España, entre ellas la compra de inmuebles por más de 500.000 euros. Su eliminación es una de las razones que han empujado en los últimos tiempos al alza las adquisiciones de elevado valor por parte de compradores extranjeros, según expertos del sector, aunque también influye el subidón generalizado de los precios.
“Hemos notado un ligero incremento en el interés de compradores internacionales por propiedades de 500.000 euros en los últimos meses. Si bien este aumento no ha sido muy representativo, sí refleja una reacción del mercado para aprovecharse del marco de la golden visa”, afirma François Carriere, presidente de la sociedad de intermediación inmobiliaria Coldwell Banker España y Andorra. No obstante, destaca que las transacciones para obtener el visado de residencia vía inversión inmobiliaria solo representaron un 5% de las compras de los clientes internacionales, que en su compañía proceden mayoritariamente de EE UU, Turquía y Oriente Próximo.
Las golden visa se aprobaron en 2013, la época más dura de la Gran Recesión, y empezaron a rodar el año siguiente. El objetivo del entonces Gobierno del PP era atraer inversores extranjeros en un momento en el que la economía estaba deprimida y los ingresos públicos tiritaban. Una década después, las tornas han cambiado. La actividad es pujante y el mercado inmobiliario, tras el bajón provocado por el pinchazo de la burbuja, ha vuelto a calentarse. La escasa oferta de vivienda —puesto que la construcción se frenó en los años de la crisis financiera y no ha remontado con al fuerza necesaria para responder a la demanda— y el auge del alquiler turístico han disparado los precios y generado una crisis de acceso a la vivienda. Para abordarla, el actual Ejecutivo de coalición está intentando varias medidas, como el impulso anunciado a la edificación o el control de precios de alquiler (que en última instancia depende de las comunidades autónomas). La eliminación de los permisos de residencia para los inversores foráneos forma parte de esta estrategia.
Aunque la concesión de los visados de oro se eliminó definitivamente el pasado 3 de abril, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, había anunciado su intención de eliminarlos en la primavera de 2024. “Hemos tenido varios clientes, por ejemplo de Estados Unidos y Costa Rica, que tenían prisa porque se les acababa el plazo para obtener las golden visa”, relata Rubén González, socio fundador de Mavericks Inmobiliaria, una empresa de intermediación que gestiona transacciones con un valor medio superior al millón de euros. Los destinos más solicitados por los clientes foráneos, explica, son las islas y las costas andaluza, valenciana y catalana, localidades que atraen sobre todo a británicos, alemanes y ciudadanos del norte de Europa. La capital y las grandes ciudades son las favoritas de los compradores americanos.
Según el Anuario 2024 del Colegio de Registradores, que desglosa la evolución de las grandes variables del mercado inmobiliario del último ejercicio, las compras de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros supusieron en 2024 el 14,6% del total de operaciones, el segundo porcentaje más elevado de la serie histórica, solo por detrás del marcado en 2023 (14,98%, aunque entonces con menos operaciones en números absolutos). Británicos, alemanes, marroquíes, franceses, holandeses, rumanos e italianos han sido los principales compradores foráneos. Las transacciones se han concentrado en los archipiélagos y las costas. Las provincias con un mayor peso de compra de vivienda por extranjeros, superior al 30%, han sido Alicante (la única que supera el 40%), Santa Cruz de Tenerife, Baleares y Málaga.
Cuando la mirada se enfoca solo a las operaciones de mayor importe, iguales o superiores a los 500.000 euros, la estadística sí se sitúa en niveles récord: el 10,76% del total de las compras de vivienda realizadas por extranjeros alcanzaron un importe igual o superior al medio millón de euros, el porcentaje más alto de la serie histórica. Más de la mitad de estas transacciones, el 52,57%, se correspondieron a nacionalidades no comunitarias, frente al 51,41% de 2023 o el 42,28% de 2022. Este segmento es el que podría estar interesado en el visado de oro, ya que los comunitarios tienen el permiso de residencia y la libre circulación por el espacio europeo garantizada.
España concedió 22.430 golden visa por inversión inmobiliaria hasta 2023, último año con datos disponibles del Observatorio Permanente de la Inmigración del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. Más del 90% de ellas se corresponden a operaciones realizadas en Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares, Girona y Valencia; los principales adquirentes han sido asiáticos, principalmente chinos, y ciudadanos europeos no comunitarios como rusos, ucranios y británicos. Y el Gobierno alegó que este mecanismo, cuestionado desde el principio por ONG y otras organizaciones, se estaba acelerando en los últimos tiempos para justificar su eliminación.
Precios en máximos
El precio medio de la vivienda alcanzó en 2024 un máximo histórico de 2.086 euros el metro cuadrado, por encima de las cotas marcadas en la burbuja, según los Registradores. El incremento ha sido del 6,3% comparado con el año anterior, y las provincias más caras fueron Gipuzkoa (3.577 euros), Baleares (3.575 euros), Madrid (3.527 euros), Barcelona (2.923), Bizkaia (2.895) y Málaga (2.750).
Este subidón generalizado de los precios es otro elemento a tener en cuenta en la evolución de las compras de propiedades de más de 500.000 euros por parte de ciudadanos extranjeros. “Las ventas [en 2024] han sido a un precio superior al del año precedente”, confirma Carriere, de Coldwell Banker. “Son las dos cosas: el miedo a perder la condición de residente supondrá un 80% del crecimiento [de las transacciones superiores al medio millón] y el aumento del valor de la propiedad el 20% restante”, argumenta González. “Una casa que antes costaba 450.000 o 460.000 euros ahora vale más de 500.000″, añade el socio fundador de Maverick Inmobiliaria. De todos modos, no cree que el fin de las golden visa marque un cambio de rumbo importante en las compras de vivienda por parte de ciudadanos foráneos: “No prevemos cambios drásticos. España es un destino atractivo”.
