El Instituto de Estudios Económicos, el centro de estudios de la gran patronal española, calcula que el mercado inmobiliario español sufre una presión fiscal que duplica, triplica y, en algunos casos, llega a quintuplicar la media de los países del entorno. Es una de las conclusiones del informe La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora, presentado este martes por el organismo presidido por Íñigo Fernández de Mesa, ex secretario de Estado de Economía con el PP. El documento pone cifras a un fenómeno que tensiona el acceso a un inmueble y frena la inversión: la carga fiscal asociada a la vivienda en España es una de las más altas del mundo desarrollado, según el foro de ideas de la CEOE. Solo Canadá soporta un tipo marginal superior; mientras que el Reino Unido se acerca a los niveles tributarios de España.
El informe, presentado por Gregorio Izquierdo, jefe de estudios de la organización, calcula que la recaudación por la tributación de la vivienda representa, cerca de 52.200 millones de euros al año, lo que supone un 3,5% del PIB en España. “El IBI es el tributo con mayor recaudación dentro del sector inmobiliario, representando cerca del 30% de la recaudación total sobre la tributación de la vivienda. El IVA es el segundo tributo que más recauda en vivienda y el tercero es el IRPF”, ha asegurado.
Los datos que ofrece el IEE reflejan que la tributación efectiva sobre una vivienda ocupada en propiedad en España alcanza el 30,3%, muy por encima del promedio de la OCDE (9,7%) y casi cinco veces más que la media de la Unión Europea (6,5%). Estos números, partiendo de la metodología de la OCDE, hacen referencia al conjunto de impuestos que soporta la inversión inmobiliaria en relación con la rentabilidad. Toman como referencia una casa que ha estado 20 años en propiedad y que genera rentas del capital al ser vendida, además de la renta imputada por el propio uso del bien.
Esta brecha de más de 20 puntos no solo encarecería el precio final de la vivienda, sino que también actuaría como un desincentivo para la inversión, comprometiendo la oferta y agravando lo que ya es un problema crónico para España, según el estudio.
“El sistema fiscal español penaliza en exceso tanto la adquisición como la tenencia y la transmisión de la vivienda”, señala Íñigo Fernández de Mesa, presidente del IEE y vicepresidente de la CEOE. A su juicio, esta presión tributaria supone un obstáculo estructural para el desarrollo del mercado inmobiliario y para el bienestar de las familias. “Si queremos hacer de la vivienda algo accesible, debemos plantearnos si no estamos cargando excesivamente la fiscalidad”, añade.
El informe, de más de 200 páginas, desglosa el complejo entramado fiscal que rodea a la vivienda, señalando la multiplicidad de tributos —estatales, autonómicos y locales— que afectan a cada una de las fases del ciclo inmobiliario: desde la compra, hasta el uso, pasando por el alquiler, la herencia o la enajenación del inmueble. Según la patronal, la fiscalidad representa hasta el 25% del precio final de una vivienda en los casos más extremos.
El impuesto con mayor recaudación en este ámbito es el de bienes inmuebles (IBI), que supone cerca del 30% del total de los ingresos vinculados al inmobiliario. Le siguen el IVA y el IRPF, aunque también destacan el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que en comunidades como Cataluña o Baleares alcanza tipos del 11% al 13%, y el de sucesiones y donaciones. En el grupo de impuestos analizados también se incluyen otros como el de patrimonio o el de solidaridad de las grandes fortunas, que pagan muy pocos contribuyentes.
El think tank de la patronal también pone números al mercado del arrendamiento y a la comparación internacional de la fiscalidad sobre la vivienda en alquiler. En este caso, la carga impositiva efectiva en España alcanza el 44%, frente al 31% en la media europea y el 32% en la OCDE. Esta disparidad, advierte, reduce el atractivo del país para los inversores y frena la salida al mercado de inmuebles arrendados en un momento de gran demanda, dada la escasez de casas y los altos precios.
A partir de aquí, el informe concluye que, en términos absolutos, la recaudación por impuestos relacionados con la vivienda ascendió a unos 52.200 millones de euros en 2024, lo que equivale al 3,5% del PIB español. En contraste, el gasto público en políticas de vivienda apenas representa el 0,5%.
Como alternativa, el IEE propone una batería de medidas de índole tributaria para aliviar la presión impositiva. Entre las recomendaciones destacan la supresión del impuesto de sucesiones sobre la vivienda habitual, la reducción de tipos en el IBI, el establecimiento de un IVA superreducido del 4% para rehabilitación residencial, y la introducción de exenciones por reinversión en caso de venta. También piden la integración de las rentas por arrendamiento de vivienda dentro de la base imponible del ahorro (que disfruta de tipos más reducidos que la base general) y más exenciones o deducciones en la tributación de ganancias de capital.
