Cada año, la escena se repite con precisión casi coreográfica: miles de estudiantes, tanto nacionales como internacionales, se desplazan para iniciar o continuar sus estudios universitarios en las principales ciudades españolas. Y cada otoño se enfrentan al reto de encontrar un alojamiento. Las opciones que maneja este más de medio millón de alumnos desplazados son los colegios mayores, los pisos de alquiler y las residencias. En un contexto de tensión habitacional cronificada y una demanda que no cesa, las plazas en residencias se han convertido en cuestión de años en un bien escaso y ampliamente codiciado, con precios que escapan al alcance de buena parte de los estudiantes.
La demanda supera de largo una oferta, que apenas alcanza al 20% de quienes la necesitan. En concreto, España registra 108.604 camas operativas en residencias en todo el país, frente a una demanda potencial que supera las 520.000 personas, según el informe Estado actual del mercado de residencias de estudiantes, publicado este martes por la consultora Atlas Real Estate Analytics. Es decir, solo una de cada cinco personas que necesitaría una plaza en una residencia puede acceder a ella.
El desequilibrio entre oferta y demanda ha aumentado los precios de tal forma que, en la actualidad, el valor medio de una habitación ha alcanzado ya los 1.030 euros mensuales, en un análisis de los 22 principales grupos inversores. A pesar del precio, la falta de opciones en el mercado permite que las tasas de ocupación en los principales mercados superen el 90%. Las cifras reflejan no solo la escasez de oferta, sino también una progresiva privatización del sector.
El auge del mercado no es casual. En 2024, el número de estudiantes universitarios desplazados superó los 655.000, impulsado en parte por un crecimiento sostenido del alumnado internacional, cuya presencia ha aumentado más de un 10% desde 2019. Sin embargo, la oferta no ha evolucionado al mismo ritmo. Las residencias públicas o gestionadas por instituciones religiosas —históricamente más asequibles— representan una fracción marginal del total: hay apenas 13.688 camas en el ámbito público y 7.419 están en manos de organizaciones de culto, según la consultora.
Frente a esta limitada intervención pública, los operadores privados han tomado la delantera. Empresas como Resa, Yugo o MiCampus dominan el mercado con una oferta cuyo precio mínimo, en muchos casos, ya parte de los 860 euros mensuales por una habitación con baño privado. Si se analiza la oferta total de las 22 empresas, se observa que el precio es incluso mayor. La media es de 1.030 euros al mes, pero el 40% de los operadores supera este promedio. El caso extremo es Vita Student, donde una cama cuesta en promedio 1.778 euros. Le sigue TSH, con un coste estándar de 1.464 euros mensuales. Del lado más asequible están las empresas Novel y Unihabit, donde en cualquier caso un estudiante tendría que desembolsar más de 600 euros por una cama.
Algunos de estos precios incluyen servicios como media pensión o pensión completa. Es decir, que las comidas están incluidas total o parcialmente en el coste. Pero incluso con ese matiz, las diferencias son significativas cuando se comparan con los precios de instituciones públicas como la Universidad Autónoma de Barcelona, donde una habitación individual con baño cuesta 359 euros al mes. Bravo Students es el único operador privado que se aproxima a esa cifra, aunque solo con una parte minúscula de su oferta, que en general excede por mucho esta tarifa.
La elevada rentabilidad que ofrecen las residencias universitarias en España explica que los fondos de inversión tengan un interés creciente en el negocio. Una muestra clara es el proceso de venta iniciado por Brookfield, propietario de una de las principales carteras de alojamientos para estudiantes del país, que ha recibido recientemente ofertas por encima de los 1.200 millones de euros. Este tipo de operaciones pone de manifiesto cómo el sector se ha consolidado como una inversión estratégica de bajo riesgo y alta demanda recurrente. No es simplemente una operación inmobiliaria; es una apuesta sobre una necesidad estructural que se renueva cada año con la llegada de nuevas cohortes de estudiantes.
El actual modelo es cada vez más excluyente y obliga a gran parte de los estudiantes a competir en el mercado tradicional del alquiler, a desplazarse a zonas periféricas o resignarse a largas listas de espera. La desigualdad territorial también profundiza la brecha. El documento destaca que la demanda de alojamiento universitario en España se concentra de forma abrumadora en las dos grandes ciudades: Madrid y Barcelona.
La capital española lidera con holgura, superando las 107.000 camas solicitadas, más de un 70% por encima de su contraparte catalana. Al mismo tiempo, más de la mitad de la oferta se concentra en solo 10 municipios, entre ellos Granada, Salamanca, Valencia y Pamplona. El resto del país presenta ratios críticos, con más de 20 estudiantes por cada plaza disponible en localidades como Girona o Murcia. Este fuerte desequilibrio pone de manifiesto la concentración de los estudiantes nacionales e internacionales en las grandes ciudades, un fenómeno estrechamente vinculado al número de instituciones académicas.
“Las cifras muestran un desajuste claro que el sector promotor y el capital inversor deben abordar con visión estratégica. Se trata de construir soluciones modernas, flexibles y adaptadas a las nuevas exigencias del estudiante actual”, señala Alejandro Bermúdez, CEO de la consultora. No obstante, el desequilibrio es tan pronunciado que ni siquiera los nuevos proyectos que están en marcha bastan para compensar la demanda y además todos están en manos privadas. Según el documento, la mayor cantidad los concentran operadores como Yugo, Bravo Students y Vita Student, que suman más de 5.000 camas en desarrollo. El problema añadido es que en muchos territorios ni siquiera hay nuevas residencias planificadas a corto plazo.
