En las zonas más tensionadas por la presión turística, como Baleares, Canarias o el litoral mediterráneo, hasta la mitad de las viviendas que actualmente no tienen uso residencial se han desviado de esa función. No sirven, por tanto para acoger nuevos hogares que se formen en esos lugares. Así lo advierte el Banco de España en su último informe anual, en el que asegura que el país ha seguido aumentando la oferta de pisos para usos alternativos, como son el de alquiler de temporada, el de habitaciones o el turístico. “El crecimiento de estas modalidades podría limitar el aumento de la oferta de alquiler residencial en un contexto de contenida inversión institucional, pública y privada, en este mercado”, advierte el documento.
En Baleares y Canarias, más del 50% de la capacidad residencial se desvanece al tener en cuenta el uso turístico y la propiedad por parte de no residentes. En Málaga, la pérdida ronda el 40% y en Alicante, el 35%. La expansión del alquiler vacacional, impulsada por plataformas digitales, y la demanda internacional dejan cientos de miles de viviendas fuera del alcance de quienes necesitan una casa en esos territorios. El diagnóstico del organismo es respaldado por el Ministerio de Vivienda, que además insiste en que buena parte de esa oferta no está regulada. Según sus estimaciones, solo en el último año se han reconvertido 50.000 viviendas turísticas en residenciales gracias a una mayor presión normativa. La compraventa por parte de no residentes, que representa ya un 8,4% sobre total, es otro de los focos de preocupación.
Según las estimaciones del Banco de España, actualmente hay un 39% más de inmuebles sin uso residencial (independientemente de si se usan para alquiler vacacional o si están vacíos por el motivo que sea) que hogares en España. Esa cifra da cuenta del potencial del parque inmobiliario, si se movilizaran esas casas para uso residencial, a la hora de acoger nuevos hogares. Pero enmascara fuertes contrastes territoriales. En las provincias con mayor presión demográfica (y de vivienda), como Madrid y Barcelona, esa capacidad de absorción se desploma hasta el 14% y el 13%, respectivamente. Es decir, aun movilizando todo el stock de segundas residencias, alquiler turístico y viviendas vacías, esas dos grandes capitales solo podrían acoger entre ambas a 700.000 nuevos hogares, una cifra limitada frente al crecimiento potencial de la demanda.
Mientras las grandes ciudades ven agotado su margen para incorporar viviendas ya construidas al parque habitual, en la España despoblada ocurre justo lo contrario. Provincias como Ávila, Soria o Teruel superan el 100% de disponibilidad (tienen el doble de potenciales viviendas que de hogares), pero sin la población suficiente para ocupar ese parque. Es una paradoja persistente: donde sobran viviendas no hay demanda, y donde la presión demográfica es alta, no queda suelo ni mercado sin tensiones. En total, hay catorce provincias —entre ellas las tres vascas, Pontevedra, Las Palmas y Tenerife— con una ratio de viviendas disponibles por debajo de la media nacional, lo que limita el margen para acoger nuevos hogares.
Desequilibrio estructural
El documento pone negro sobre blanco una realidad ampliamente descrita en otros estudios: la vivienda se ha convertido en un bien cada vez más escaso. El país sufre un desequilibrio crónico entre la oferta y la demanda. Se crean muchos más hogares de los que el mercado es capaz de absorber, entre otros motivos por la escasa edificación de nueva planta. Solo entre 2022 y 2024, años de intensa formación de nuevos hogares por el dinamismo del mercado laboral, el desfase entre nuevas casas construidas y hogares formados se estima en 450.000 unidades. El Banco de España ya habló en un informe anterior de un déficit total de unas 600.000 viviendas, que ahora eleva en unas 80.000 más.
Una vez más, el déficit no se reparte de forma equitativa. La mitad se concentra en solo cinco provincias —Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga; las cuatro más pobladas y la que ocupa el sexto lugar—, que actúan como imanes demográficos y económicos. Según el Banco de España, ante la escasez de obra nueva en estas áreas, desde 2022 se ha intentado exprimir el parque inmobiliario disponible, recuperando segundas residencias, viviendas vacías e incluso se han reconvertido antiguos locales comerciales en pisos. Pero el esfuerzo no basta.
El resultado es un mercado tensionado que empuja los precios hacia arriba. En el último trimestre de 2024, el precio real de la vivienda subió un 8,7% respecto al año anterior. Desde los mínimos de 2014, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los precios han repuntado un 40%. La vivienda nueva se ha disparado un 62%, y la usada un 36%.
El acceso a una vivienda en régimen de alquiler tampoco ofrece respiro. Entre 2015 y 2023, el alquiler medio real por metro cuadrado ha subido un 12,5% en el conjunto del territorio fiscal común, es decir, excluyendo País Vasco y Navarra. Pero, como ocurre con la vivienda en propiedad, la evolución de los precios no es uniforme. El encarecimiento se concentra en las grandes ciudades y en los destinos turísticos más codiciados. Allí, el precio de arrendar un piso se ha disparado muy por encima de la media nacional, intensificando las desigualdades territoriales y sociales.
Y lo más preocupante es que los nuevos contratos de alquiler apuntan a subidas aún más pronunciadas. Entre 2022 y 2023, los precios de entrada para nuevos arrendamientos crecieron por encima del 10% en términos reales. Es decir, quienes buscan piso hoy pagan mucho más que quienes ya estaban dentro del sistema, lo que endurece la puerta de acceso a los más jóvenes, a los hogares con rentas medias y bajas, y a quienes se ven obligados a mudarse.
En esa misma línea, los indicadores del primer trimestre de 2025 apuntan a incrementos cercanos al 10% en los precios de oferta, lo que refuerza la sensación de que el alquiler se está convirtiendo en un bien inalcanzable, sobre todo en los núcleos urbanos donde la demanda no deja de crecer. Esto obliga a muchas familias a destinar un alto porcentaje de sus ingresos al pago de la renta, dando lugar a “situaciones de sobresfuerzo [financiero] de vulnerabilidad social” que, describe el Banco de España, “se concentran entre los hogares que residen en viviendas de alquiler”.
