Es más que probable que no le suene de nada el término house flipping (en su traducción al español significa cambio de casa), un modelo de inversión que ha ganado protagonismo en los últimos años, coincidiendo con este ciclo de precios altos y déficit de vivienda. Pero si le digo que consiste en comprar un piso, reformarlo y venderlo rápidamente con el objetivo de obtener un beneficio económico, el asunto le resultará más familiar.
De hecho, es algo que ha existido desde siempre, aunque hoy existe el caldo de cultivo perfecto para que hablemos de ello: la falta de oferta, un mercado en el que casi todo se vende, precios al alza, la menor rentabilidad de los activos financieros tradicionales y la promoción en las redes sociales. “Lo que ha cambiado es la profesionalización y visibilidad del proceso”, señala Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria. Y voilà. El house flipping se está convirtiendo en una inversión de moda que, sin embargo, no ayuda a destensar el mercado, sino que contribuye a avivar la crisis, al hacer crecer el precio de una zona en muy poco tiempo.
Así lo creen en la organización de consumidores CECU. “El house flipping fomenta la crisis de acceso a la vivienda, al favorecer las prácticas de especulación. Reformar viviendas para venderlas más caras también es especular y contribuye a subir el precio del mercado y dificultar el acceso a este derecho básico. Además, en muchas ocasiones se trata de remodelaciones “de fachada” y no de renovaciones profundas de las condiciones de la vivienda”, señala Eloy Gutiérrez, experto en vivienda de CECU. Disiente Unsain, al estimar que este negocio no tiene un volumen suficiente como para incidir en el precio de las viviendas. “El porcentaje de estas operaciones no alcanza el 5%, por lo tanto, no afecta significativamente a los precios”.
La fórmula de comprar, reformar y vender rápido está enganchando a los ahorradores. Algunos tienen sobrada experiencia en hacer crecer su dinero en el ladrillo y actúan por su cuenta, mientras que otros, los más inexpertos, recurren a empresas que se encargan de todo el proceso de inversión, es decir, cero preocupaciones en un negocio no exento de riesgos e imprevistos. “Nos hemos encontrado también con dos o tres personas que se unen para invertir en esto”, dice Álvaro Graciani, economista y abogado. Incluso algunas inmobiliarias y pequeñas empresas de reformas están dando el paso. “Hay agencias que al tener acceso privilegiado a oportunidades optan por comprar directamente aquellas propiedades con potencial de revalorización y realizan el house flipping ellas mismas en vez de ponerlas a la venta”, sostiene Unsain. Es el caso de DH Gestión Patrimonial, que era una empresa de reformas que luego pasó a invertir en house flipping con fondos propios y ahora ha abierto la inversión a ahorradores particulares.
Esta estrategia necesita un poco de suerte, mucha habilidad y una extensa red de contactos: agencias inmobiliarias, porteros y conserjes de las fincas, contacto con vecinos y comercios del barrio… Así conocen antes que nadie los inmuebles candidatos a una reforma integral que salen a la venta.
Las cuentas han de ser analizadas al milímetro y cada partida ha de ser presupuestada correctamente. En caso contrario, se podría perder dinero. “Nosotros aconsejamos comprar como mínimo un 30% por debajo del precio del mercado”, afirma el fundador de Graciani Asesores & Abogados. Deben ser lo suficientemente bajos para que, sumando impuestos y reforma, siga habiendo margen de ganancia en la reventa. “En Madrid, los precios de compra suelen rondar entre 80.000 y 250.000 euros con la esperanza de vender, tras la reforma, a un precio de entre 130.000 y 375.000 euros”, afirma Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, agencia que no hace house flipping, pero conoce el mercado.
Comprar con rebaja solo es posible en viviendas que requieren reforma, están en mal estado o no han sido actualizadas en muchos años, proceden de herencias o llevan años vacías. Los inmuebles deben tener ubicaciones con alta demanda (aunque no necesariamente en zonas prime), bien conectadas y con potencial de revalorización. “La inversión en la reforma normalmente está entre 10.000 y 30.000 euros, según el tamaño y estado de la vivienda”, indica Unsain. No se trata de grandes restauraciones, sino de hacer atractiva la casa (la comercialización arranca antes incluso de la obra). “Se pinta, se cambian suelos, se actualizan cocinas y baños de forma funcional y estética, se mejora la iluminación y, en general, se busca dar una sensación de vivienda nueva sin realizar grandes inversiones estructurales”, relata Usain.
Los plazos aquí son fundamentales. El tiempo es dinero. Por esto, la mayoría de inversores cuenta con un arquitecto que ya tiene preparados los planos, una empresa de reformas o una cuadrilla de confianza y, además, pueden tener convenios con empresas de muebles. “La operación más rápida que he visto ha sido la compra, reforma y venta en dos meses, aunque lo normal suelen ser unos seis meses”, comenta Graciani. Antes de esto el comprador se ha asegurado de que la reforma no se va a ir de presupuesto por la existencia, por ejemplo, de vicios ocultos, uno de los riesgos más graves en este tipo de operaciones. “La compra de un inmueble a reformar tiene el riesgo de ir descubriendo desperfectos conforme estás arreglándolos. Por ello, las oficinas inmobiliarias o inversores que ejercen el house flipping son reformistas o tienen un contacto de confianza que permite visualizar el coste estimado de la reforma para poder valorar el importe de la compra y así analizar la rentabilidad final de la inversión”, cuenta Pérez de la Torre.
Retorno sobre la inversión
Es hora de soltar el activo. El precio de venta debería superar al menos un 20% o un 30% el coste total de adquisición más la reforma. “El retorno sobre la inversión varía en función de la cantidad de recursos propios que aportes. Si financias el 100% con tu propio capital, el retorno habitual que se exige para considerar la operación rentable es del 20%. Es el mínimo esperado para este tipo de inversiones”, explica Unsain. Si se emplea financiación externa, algo habitual, “el retorno sobre tu inversión puede subir al 40% o al 50%”, concluye. Aunque todo depende de la estrategia inversora. “Los ahorradores más experimentados suelen preferir ganar algo menos y vender más rápido para poder capitalizarse, volver a invertir y hacer dos o tres operaciones en un año”, dice Graciani, cuyos clientes optan por pedir hipotecas del 50%.
Otra opción para iniciarse en este negocio es recurrir a empresas especializadas en hacer house flipping. DH Gestión Patrimonial anuncia en su web que la media de rentabilidad por cada operación (compra inmueble, reforma y venta) es del 15% sobre el capital invertido. Hacen una media de tres operaciones en un año. La empresa percibe por la gestión el 50%, siendo el otro 50% para el ahorrador. En FlipHouse Inversiones y en Flipping Mad también asesoran al inversor particular, con o sin experiencia, y afirman ofrecer rentabilidades superiores al 20% del capital invertido en un menos de un año.
