Las grúas y excavadoras regresan al paisaje urbano y con ellas la esperanza de que la grave crisis de acceso a la vivienda pueda aflojar en algún momento. Más construcción y más rehabilitación significan achicar el abismo que ahora mismo existe entre la oferta y la demanda, lo que ayudaría a quitar presión al mercado y evitaría las fuertes subidas de precios que colapsan la vida de millones de personas: el precio de la vivienda nueva se disparó un 12,3% el pasado año, su mayor alza desde 2007, de acuerdo con el INE.
La vuelta de las grúas aún es tímida y está muy lejos de la intensidad de los años de la burbuja del ladrillo, pero la ansiada actividad constructora ha retomado cierto pulso impulsada por las promotoras, el capital institucional, la financiación alternativa y el sector público, con iniciativas del ICO y los fondos europeos. De hecho, la edificación crece al mayor ritmo desde 2008. “En 2024 se empezó a percibir un ligero cambio de tendencia”, declara Patricia García de Ponga, directora del sector residencial de la consultora CBRE. “El mercado se está moviendo en una dirección adecuada para recuperar el equilibrio que necesitamos”, añade Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de la inmobiliaria Solvia.
Para Marta Vall-llosera, presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), han influido diferentes factores en este repunte. Entre ellos, “la corrección de la inflación y una bajada de los tipos de interés que han favorecido el consumo interno”. Además, en abril del año pasado se aprobó una ley ministerial orientada a “favorecer la concesión de licencias rápidas, lo que también ha contribuido a acelerar la actividad promotora y a facilitar la puesta en marcha de nuevos proyectos”, comenta Prieto. Y en el caso de la rehabilitación hay que destacar “la oportunidad que han supuesto los programas de ayudas con cargo a los fondos europeos Next Generation y los incentivos fiscales asociados a dichas ayudas”, remata Vall-llosera.
Los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible perfilan este mayor dinamismo de la oferta. Las viviendas iniciadas (tanto libres como protegidas) aumentaron un 16,7% en 2024 y alcanzaron las 127.721 unidades, lo que supone el mayor ritmo de crecimiento en 16 años. Por su parte, los certificados de fin de obra, es decir, las casas terminadas, también mejoraron: 97.837 viviendas (libres y protegidas), un 11,7% más que en 2023. Destaca el acelerón de las casas con algún tipo de protección, que llevaban en coma una década. Aunque siguen siendo muy pocas, el año pasado se terminaron en España 14.371, lo que supone un incremento interanual del 62% y representa la cifra más alta desde 2014.
Ahora bien, de momento las grúas se concentran en los grandes núcleos de población y en los destinos más turísticos. Andalucía (con Málaga y Sevilla a la cabeza), Madrid, Cataluña (con Barcelona en primer lugar) y Comunidad Valenciana (con Alicante liderando) son las regiones donde más obra nueva se está construyendo. “Las provincias de Sevilla, Madrid, Málaga, Barcelona y Alicante sumaron el 49,7% del total de visados de obra nueva”, apunta Prieto. Además, el grueso de estos inmuebles tenía como finalidad la venta, cuando la modalidad que necesita el gran empujón es el alquiler asequible. Solo un cuarto de las 14.371 viviendas protegidas terminadas en 2024 estaba destinadas al alquiler, recuerda Prieto. “El alquiler aún representan un porcentaje poco relevante con respecto a los visados de obra nueva totales. La falta de oferta de alquiler respecto a una demanda en aumento seguirá tensionando el mercado”, cree García de Ponga.
La rehabilitación también está en niveles nunca vistos y eso que España tiene uno de los parques edificados más envejecidos del continente y no es muy amiga del mantenimiento. “En 2024, se visaron para gran rehabilitación 55.473 viviendas, lo que supone un incremento del 47% respecto a 2023 y del 117% si se compara con el año anterior a la pandemia de la covid”, apunta Vall-llosera.
Queda camino
Pinta bien y las previsiones son positivas, pero los expertos advierten de que el volumen de edificación actual, aunque creciente, sigue siendo insuficiente debido al déficit acumulado, que el Banco de España cifra en 600.000 entre 2022 y 2025. Además, la creación de hogares (111.500 en 2024, según el INE), sigue superando el número de casas terminadas (97.837), aunque comienza a acercarse. “Arrastramos un déficit anual que, de mantenerse el ritmo de producción actual, podría alcanzar los tres millones de viviendas en 2039. Necesitamos incrementar la construcción de viviendas en al menos unas 220.000 anuales en los próximos años para frenar este déficit”, indica Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña). “No es suficiente ni en el caso de la obra nueva ni en el de la rehabilitación. Este año se deberían alcanzar 96.000 unidades rehabilitadas y, a partir de ahí, habría que elevar el ritmo de forma progresiva hasta alcanzar las 300.000 viviendas en 2030. El objetivo es rehabilitar 1.377.300 viviendas entre 2021 y 2030. Si mantenemos el ritmo actual, difícilmente lo lograremos”, dice Vall-llosera.
La previsión es que este año la construcción siga en ascenso. Caixabank espera 135.000 visados de obra nueva en 2025 y 145.000 en 2026. Sin embargo, indican que es probable que la nueva oferta de vivienda siga por debajo de la creación de nuevos hogares. La consultora CBRE estima 150.000 visados de obra nueva en 2025, lo que supondría un 17% más que en 2024. En Solvia prevé que estas licencias aumenten entre el 5% y el 10% este año. No obstante, el sector se enfrenta a “la escasez de suelo finalista y a una cadena de producción insuficiente, marcada por la falta de mano de obra en la construcción”, señala García de Ponga.
Vilajoana insiste en que es imprescindible llevar a cabo una suma de medidas que impulsen la oferta: “agilizar de la gestión de suelo (reforma de la Ley de Suelo) y de la tramitación administrativa y de licencias, recuperar la seguridad jurídica, mejorar el acceso a la financiación y dotar de presupuesto suficiente a las políticas de vivienda, fomentar la colaboración público-privada y llegar a un Pacto de Estado en materia de vivienda”. Queda mucho por hacer es la frase que más se repite en este sector.
